GUT VORBEREITET ENTSCHEIDEN

Vor dem Immobilienkauf

Was Sie prüfen sollten, wie der Kauf abläuft und welche Kosten zum Kaufpreis hinzukommen.

Redaktioneller Prüfstand: 29. Oktober 2026 · Deutschland · Allgemeine Orientierung; die Prüfung Ihres Objekts und Vertrags übernehmen Notariat, Sachverständige und gegebenenfalls Rechtsberatung.

1. Vor einer Zusage prüfen

Nutzen Sie die Punkte als Gesprächs- und Unterlagenliste. Ein Häkchen ist keine fachliche Freigabe. Die Auswahl wird nicht gespeichert.

Budget und Finanzierung: Eigenkapital, monatliche Belastung, Anschlusszins, Nebenkosten und Sanierungsreserve mit der Bank klären. Eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung ist noch keine sichere Kreditzusage.Objekt besichtigen: Dach, Keller und Feuchtigkeit, Risse, Elektrik, Leitungen, Fenster und Heizung prüfen; bei Unsicherheit unabhängige Bausachverständige hinzuziehen. Besichtigen Sie möglichst mehrfach.Unterlagen abgleichen: Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigungen, Bauakte, Modernisierungsnachweise und Energieausweis anfordern. Prüfen, ob Anbauten und die geplante Nutzung genehmigt sind.Eigentum und Belastungen: aktuellen Grundbuchauszug, Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Nießbrauch und Grundpfandrechte mit dem Notariat besprechen. Baulasten, Altlasten und Erschließungsbeiträge bei den zuständigen Stellen klären.Lage prüfen: Lärm, Hochwasser- und Starkregenrisiken, Erreichbarkeit, Bebauungsplan und geplante Nachbarbebauung. Ein günstiger Quadratmeterpreis allein sagt wenig über Zustand und Mikrolage aus.Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung und Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Erhaltungsrücklage, Hausgeld und geplante Sonderumlagen prüfen.Vermietete Immobilie: Mietverträge, tatsächliche Zahlungen, Kautionen, Betriebskosten, Streitigkeiten und Nutzbarkeit prüfen. Bestehende Mietverhältnisse enden durch den Kauf grundsätzlich nicht; Eigennutzung ist nicht automatisch möglich.Vertrag und Übergabe: bekannte Mängel, mitverkauftes Inventar, Räumung, Zahlungsvoraussetzungen, Übergabetermin und Kostenverteilung vor dem Notartermin verbindlich klären.

Zum Mietverhältnis: § 566 BGB. Bei Neubau, Bauträgervertrag, Erbbaurecht oder Denkmalschutz sind zusätzliche Prüfungen nötig.

2. Vom Wunschobjekt bis zum Eigentum

Finanzierung und Prüfung: Gesamtbudget bestimmen, Objekt und Unterlagen prüfen, Finanzierungsbedingungen verbindlich klären. Keine ungeprüften Reservierungszahlungen leisten.
Vertragsentwurf: Kaufgegenstand, Mängel, Lastenfreistellung, Fälligkeit und Übergabe im Notariat besprechen. Bei beurkundungspflichtigen Verbraucherverträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vorher vorliegen. Das ist keine pauschale Zweiwochenfrist für jeden Privatverkauf. § 17 BeurkG
Beurkundung: Der gewöhnliche Grundstückskaufvertrag benötigt notarielle Beurkundung. Offene Fragen vor der Unterschrift klären. § 311b BGB
Abwicklung und Zahlung: Das Notariat veranlasst die vereinbarten Sicherungen, regelmäßig die Auflassungsvormerkung, und prüft die Fälligkeitsvoraussetzungen. Kaufpreis entsprechend Vertrag und Fälligkeitsmitteilung zahlen; den Steuerbescheid gesondert fristgerecht begleichen.
Übergabe: Nach den Vertragsbedingungen Schlüssel, Unterlagen und Zählerstände protokollieren, Zustand und Mängel dokumentieren. Gebäudeversicherung und Versorgungsverträge abstimmen.
Eigentumsumschreibung: Eigentümer werden Sie durch die Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit Unterschrift oder Schlüsselübergabe. Der Besitzübergang kann zeitlich davor liegen. Abwicklung bei der Notarkammer Koblenz

3. Diese Kosten kommen hinzu

Planungsposten; konkrete Beträge hängen von Bundesland, Vertrag, Finanzierung und Objekt ab.
Kosten	Was Sie einplanen sollten
Grunderwerbsteuer	Den aktuellen Satz des Bundeslands und die Bemessungsgrundlage prüfen. Beispiel NRW: 6,5 %. Ausnahmen und Sonderfälle mit Finanzamt oder Steuerberatung klären.
Notariat und Grundbuch	Gesetzliche Gebühren nach GNotKG; für eine erste Planung werden häufig zusammen rund 2 % angesetzt. Umfang und Grundschuldbestellung beeinflussen den Betrag. Kein verbindlicher Kostenvoranschlag.
Makler	Nur bei entsprechender Provisionspflicht. Betrag einschließlich Umsatzsteuer prüfen; 3,57 % sind kein gesetzlicher Einheitssatz. Die besonderen Teilungsregeln für Verbraucherkäufe von Wohnungen und Einfamilienhäusern beachten.
Prüfung und Finanzierung	Gutachten, Energieberatung, gegebenenfalls Rechtsberatung, Grundschuldkosten sowie vereinbarte Bereitstellungszinsen und Zwischenfinanzierung. Kosten nicht doppelt ansetzen.
Objekt und Einzug	Renovierung, Modernisierung, gegebenenfalls Schadstoffsanierung, Umzug, Einrichtung und Anschlüsse; bei Bedarf Erschließungsbeiträge und Sonderumlagen.
Laufende Belastung	Kredit, Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Wartung und Instandhaltung; bei Wohnungen Hausgeld und nicht umlagefähige Kosten. Zusätzlich Liquiditätsreserve vorsehen.

Rechenbeispiel NRW: 350.000 € Kaufpreis + 22.750 € Steuer (6,5 %) + 7.000 € Planungsansatz für Notariat/Grundbuch (2 %) + 12.495 € angenommene Käuferprovision (3,57 %) = 392.245 €. Das sind 42.245 € zusätzlich – noch ohne Renovierung, Umzug und Kreditkosten. Ohne Provisionspflicht entfällt dieser Posten.

Quellen: Grunderwerbsteuer NRW · Orientierung zu Notar- und Grundbuchkosten · § 656b, § 656c, § 656d BGB.

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4. Vorschriften am konkreten Objekt prüfen

Energieausweis, Heizung und Modernisierung

Lassen Sie sich den Energieausweis grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung zeigen; gesetzliche Ausnahmen sind zu beachten. Prüfen Sie Alter, Bauart und Zustand der Heizung sowie Dämmung und absehbare Modernisierungskosten. Welche Pflichten, Übergangsfristen und Ausnahmen gelten, muss anhand des aktuellen Gesetzestextes und Ihres Gebäudes geklärt werden. Ein Eigentümerwechsel führt nicht pauschal zum Austausch jeder Heizung.

Aktueller amtlicher Gesetzestext zum Gebäudeenergierecht · Energieausweis: § 80. Energieberatung vor der Kaufentscheidung einbeziehen; Förderbedingungen vor Beauftragung prüfen.

Örtliche und besondere Vorgaben

Bauplanungsrecht, genehmigte Nutzung, Denkmalschutz, Erhaltungssatzungen, kommunale Wärmeplanung und gegebenenfalls Erbbaurechtsbedingungen bei den zuständigen Stellen klären. Bei vermieteten Wohnungen können Vorkaufsrechte, Kündigungsbeschränkungen und Sperrfristen relevant sein; Eigennutzungspläne vor dem Kauf rechtlich prüfen lassen.

Regelungen ändern sich. Der Prüfstand oben ist keine automatische laufende Überwachung. Prüfen Sie vor einer verbindlichen Entscheidung die verlinkten amtlichen Fassungen und objektspezifischen Auskünfte erneut.

Sonderfall Zwangsversteigerung

Der Zuschlag folgt einem anderen Verfahren als ein gewöhnlicher notarieller Kaufvertrag. Verkehrswert ist kein garantierter Kaufpreis. Vor einem Gebot Gutachten, Terminbekanntmachung, bestehenbleibende Rechte, Sicherheitsleistung, Finanzierung, Gerichtskosten, mögliche Zinsen, Besitz- und Mietverhältnisse prüfen. Unsere normale Kaufkostenrechnung bildet diese Besonderheiten nicht vollständig ab.

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